Miłe złego początki, lecz koniec …

Służebność przesyłu może być ustanowiona na prawie użytkowania wieczystego; użytkownik wieczysty nie może jednak skutecznie żądać ustanowienia takiej służebności, jeżeli urządzenia przesyłowe – zainstalowane przez przedsiębiorstwo państwowe w okresie obowiązywania zasady jednolitej własności państwowej – znajdowały się na nieruchomości Skarbu Państwa przed oddaniem jej w użytkowanie wieczyste.

Uchwałę o takiej treści podjął Sąd Najwyższy 16 maja br. w sprawie III CZP 101/16. O sprawie miałem przyjemność informować już kilka tygodni temu.

Rzecz ponownie ląduje na łamach bloga, bowiem na stronach Sądu Najwyższego pojawiło się właśnie uzasadnienie przedmiotowej uchwały i z tego też powodu, należałoby bliżej przyjrzeć się argumentom przedstawionym przez 7-osobowy skład sędziowski.

Przypomnieć jednak należy, że sprawa dotyczyła wniosku Spółdzielni Mieszkaniowej o ustanowienie służebności przesyłu na prawie użytkowania wieczystego w ramach urządzeń kanalizacyjnych i wodociągowych. Sąd Rejonowy oddalił wniosek, zaś Sąd Okręgowy w Katowicach pomimo złożonej apelacji podtrzymał jego stanowisko, co spowodowało złożenie skargi kasacyjnej, w której powołano się na błędną wykładnię kluczowych przepisów czyli art. 305[1] k.c. i art. 233 k.c.

Samo uzasadnienie jest złożone z dwóch części (24 strony uzasadnienia). Pierwsza dotyczy możliwości ustanowienia służebności przesyłu na prawie użytkowania wieczystego i jest dobrą wiadomością dla użytkowników. Druga część natomiast jest korzystna dla przedsiębiorców i z tego też powodu będzie ona przedmiotem następnego wpisu na blogu.

Punktem wyjścia w ramach dopuszczalności ustanowienia służebności przesyłu na prawie użytkowania wieczystego jest fakt, iż przepisy Kodeksu cywilnego nie wypowiadają się wprost o takiej możliwości. Mowa w nich jest o nieruchomości, na której ustanawiamy służebność przesyłu:

Art. 305[1]. Nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu).

Sąd Najwyższy jednakże ocenił, że obowiązujące przepisy umożliwiają konstrukcję, o której mowa w uchwale. Wskazano, że przepisem wyznaczającym granice uprawnień użytkownika wieczystego co do gruntu jest art. 233 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:

W granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać.

Analiza tego przepisu – jak podkreśla uzasadnienie uchwały – pozwala na stwierdzenie, że użytkowanie wieczyste jest prawem bardziej zbliżonym do prawa własności, aniżeli to ograniczonych praw rzeczowych (zastaw, hipoteka, służebność).

Sąd Najwyższy wywiódł, że skoro dopuszczalne jest stosowanie przepisów o prawie własności do przepisów o użytkowaniu wieczystym w sprawach nieuregulowanych przez tą instytucję, to możliwe jest żądanie użytkownika wieczystego o ustanowienie służebności przesyłu, pomimo tego że przepisy nie są w tym zakresie jasno sprecyzowane.

Istotne jest również to, że Sąd Najwyższy nie został gołosłowny i przytoczył kilka bardzo ważnych argumentów (o których częściowo poniżej) na poparcie własnego poglądu, który uważam za prawidłowy.

Przede wszystkim wskazano, że użytkownikowi wieczystemu zagwarantowano możliwość wzniesienia budynków lub urządzeń na takiego rodzaju gruncie. W budynku tym mogą zostać wyodrębnione lokale, które po wpisaniu do księgi wieczystej stanowią już odrębną nieruchomość na podstawie ustawy o własności lokali.

Podkreślono również, że obowiązujące przepisy nie zakazują użytkownikowi wieczystemu obciążania służebnością przesyłu przysługującego mu prawa. Sąd Najwyższy zatem opowiedział się ku wykładni rozszerzającej.

Warto również zauważyć, że prawo użytkowania wieczystego może być zbyte na inną osobę, tak jak prawo własności nieruchomości a skoro tak to tym bardziej można je obciążyć. Widać tutaj kolejne zbliżenie do uprawnień właścicielskich.

Poza tym aktualnie sam ustawodawca zakłada możliwość konstrukcji „służebności przesyłu na prawie użytkowania wieczystego”. Przewiduje to wprost art. 84 ust. 3 ustawy o postępowaniu kompensacyjnym w podmiotach o szczególnym znaczeniu dla polskiego przemysłu stoczniowego. Ponadto przepisy kształtujące formę prowadzenia ksiąg wieczystych założyły uprzednio możliwość dokonywania wpisów ograniczonych praw rzeczowych, wyjątkiem hipoteki np. służebności na prawie użytkowania wieczystego.

Sąd Najwyższy zwrócił również uwagę na wykładnię historyczną. Już bowiem w ustawie o terenach w miastach i osiedlach dopuszczono możliwość obciążenia użytkowania wieczystego odpowiednią służebnością, zaś od wielu lat przyjmuje się w orzecznictwie niemal za zasadę o możliwości ustanowienia służebności gruntowej na prawie użytkowania wieczystego.

Gdyby to właściciel miałby możliwość ustanowienia służebności przesyłu na nieruchomości, którą oddał w użytkowanie wieczyste, to doszłoby do naruszenia wspomnianego art. 233 Kodeksu cywilnego, wszak użytkownik wieczysty może z wyłączeniem innych osób, np. właściciela, korzystać z gruntu oraz rozporządzać swoim prawem. W omawianym przypadku ma to postać żądania ustanowienia służebności przesyłu.

Użytkowanie wieczyste jest zatem skuteczne, w ocenie Sądu Najwyższego, także w stosunku do właściciela gruntu, a zatem to nie on powinien decydować o tym, w jaki sposób ma przebiegać służebność przesyłu ponieważ wyłącza to uprawnienia użytkownika jakie gwarantuje mu umowa, ustawa oraz zasady współżycia społecznego.

W dotychczasowym orzecznictwie Sądu Najwyższego (postanowienie z dnia 28 marca 2014 r., III CSK 174/13) pojawiło się stanowisko, zgodnie z którym służebność przesyłu musi tworzyć trwały tytuł prawny dla przedsiębiorcy celem zachowania odpowiedniej stabilności, co przy czasowym charakterze użytkowania wieczystego jest niemożliwe.

Sąd Najwyższy jednakże w komentowanej uchwale zdecydowanie stwierdził, że użytkowanie wieczyste jest prawem czasowym o charakterze trwałym ustanawianym, co do zasady, na 99 lat wraz z możliwością przedłużenia na dalsze okresy. Właściciel może zbyć nieruchomość jedynie na rzecz użytkownika wieczystego. Nawet w takim przypadku przedsiębiorca będzie miał zagwarantowaną stabilność, bowiem służebność przesyłu nie wygaśnie.

Podnoszono również zastrzeżenia, że użytkownik uzyska podwójną korzyść w postaci wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu i obniżeniu opłaty rocznej w związku ze służebnością. Sąd Najwyższy przypomniał, że obniżenie wartości nieruchomości uprawnia do żądania aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste. Jednakże ta okoliczność nie nastąpi ponieważ takiego rodzaju służebność przesyłu nie dotyczy nieruchomości co jest wymagane przy aktualizacji opłaty, a prawa użytkowania wieczystego.

Tyle zatem o pozytywnej części uchwały, która tylko na pozór umożliwia użytkownikom wieczystym uregulowanie swoich stosunków z przedsiębiorcami, ale o tym już przy następnym wpisie…

***

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 16 maja 2017 r., sygn. akt III CZP 101/16 <<Zobacz>>

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *