Jak bronić się przed zasiedzeniem służebności?
Dziś przedmiotem wpisu będzie garść porad dla właścicieli nieruchomości oraz użytkowników wieczystych, którzy zmagają się (lub będą podejmować sprawę) z dosyć często spotykanym problemem, a mianowicie „zasiedzeniem służebności”.
Problem ten jest niemal nieodzownym elementem każdego postępowania mającego uregulować stosunki pomiędzy właścicielem (użytkownikiem wieczystym) gruntu, a przedsiębiorcą co do urządzeń przesyłowych wybudowanych ponad 20 czy też 30 lat temu.
Już od jakiegoś czasu nosiłem się z zamiarem napisania kilku słów o tej odwiecznej bolączce osób zmagających się z tym problemem.
Poniżej lista najważniejszych (w mojej ocenie) kwestii, które powinieneś rozważyć w przypadku, gdy przedsiębiorca będzie bronił się zasiedzeniem służebności w sytuacji, gdy wniesiesz o zasądzenie odpowiedniego świadczenia.
- Wniosek o zawezwanie do próby ugodowej
Jeśli nie jesteś zdecydowany, aby wystąpić do sądu powszechnego przeciwko przedsiębiorcy z żądaniem ustanowienia służebności przesyłu, to dobrym rozwiązaniem będzie złożenie ww. wniosku.
A jest tak z dwóch, co najmniej powodów. Po pierwsze, wniosek może przerwać bieg terminu zasiedzenia służebności, a po drugie, koszta sądowe przeprowadzenia tego postępowania są relatywnie niskie.
Art. 123 § 1 pkt 1 Kodeksu cywilnego
Bieg przedawnienia przerywa się przez każdą czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia
Jeśli zdecydujesz się na złożenie takiego wniosku to pamiętaj, aby stawić się w sądzie w wyznaczonym terminie. Podstawowe wymogi jakie spełnić musi taki wniosek zostały opisane m. in. w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 20 lipca 2017 r., I CSK 716/16. Zachęcam również do skorzystania ze wzoru wniosku, do którego link znajdziesz poniżej:
<<Wzór wniosku o zawezwanie do próby ugodowej>>
- Wniosek o udostępnienie informacji publicznej
Ważnym elementem w przedsądowej ocenie roszczenia jest uzyskanie dokumentacji techniczno – prawnej, na podstawie której posadowiono urządzenia przesyłowe na Twojej nieruchomości.
Dzięki złożeniu wniosku w trybie ustawy o dostępie do informacji publicznej możesz uzyskać kluczową wiedzę kiedy wybudowano i oddano do użytku urządzania przesyłowe. Pozwala to w sposób zasadniczy ustalić czy w Twojej sprawie upłynął już okres umożliwiający przedsiębiorcy na potencjalne wystąpienie z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia służebności.
Art. 4 ust. pkt 5 ustawy o dostępie do informacji publicznej
Obowiązane do udostępniania informacji publicznej są władze publiczne oraz inne podmioty wykonujące zadania publiczne, w szczególności podmioty reprezentujące inne osoby lub jednostki organizacyjne, które wykonują zadania publiczne lub dysponują majątkiem publicznym, oraz osoby prawne, w których Skarb Państwa, jednostki samorządu terytorialnego lub samorządu gospodarczego albo zawodowego mają pozycję dominującą w rozumieniu przepisów o ochronie konkurencji i konsumentów
W przypadku odmowy w zakresie udostępnienia dokumentacji możesz złożyć skargę do sądu administracyjnego. Poniżej odnośnik do wzoru wniosku kierowanego do przedsiębiorcy przesyłowego:
<<Wzór wniosku o udostępnienie informacji publicznej>>
- Wniosek o ustanowienie służebności przesyłu
Wniosek właściciela nieruchomości o ustanowienie służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem, tak jak w przypadku wniosku o którym mowa w pkt 1, może przerwać bieg terminu zasiedzenia służebności (uchwała SN z dnia 21 stycznia 2011 r., III CZP 124/10).
Pamiętaj jednakże, że do tego postępowania należy się odpowiednio przygotować, tym bardziej jeśli przedsiębiorca już w korespondencji przedsądowej podkreślił o przysługiwaniu mu prawa do korzystania z Twojej nieruchomości nabytego w drodze zasiedzenia służebności.
<<Wzór wniosku o ustanowienie służebności przesyłu>>
- Analiza dokumentacji techniczno – prawnej
Przedsiębiorstwa energetyczne przeważnie jako linię obrony przyjmują, iż doszło do zasiedzenia przez nich prawa do korzystania z Twojej nieruchomości, ewentualnie wskazują że dysponują odpowiednią decyzją administracyjną.
W przeważającej części zasiedzenie służebności pojawia się w postępowaniu o ustanowienie służebności przesyłu oraz w postępowaniu o zapłatę wynagrodzenia, tudzież odszkodowania. Czasami przedsiębiorca decyduje się wystąpić z wnioskiem o stwierdzenie przez sąd zasiedzenia służebności.
W każdym z powyższych przypadków, przedsiębiorca będzie powoływał się na dokumenty związane z procesami inwestycyjnymi (w tym decyzje administracyjne, operaty szacunkowe i inne dokumenty), które są w jego posiadaniu.
Twoją rolą jest ich skrupulatna analiza, bowiem dla sądu są one najistotniejsze w przedmiocie rozpoznania ‘zasiedzenia służebności’ w formie zarzutu czy też jako odrębnego żądania jego stwierdzenia.
W pierwszej kolejności zwróć uwagę na to czy wszystkie dokumenty dotyczące procesu inwestycyjnego są czytelne. Często bowiem zdarza się tak, że przedsiębiorca przedstawia kserokopie dokumentów, których „jakość” nie pozwala na odczytanie treści. Twoim obowiązkiem jest wówczas zasygnalizowanie sądowi o zakwestionowaniu wiarygodności przedłożonych kserokopii oraz złożenie żądania o złożeniu oryginału dokumentu.
Art. 129 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego
Strona powołująca się w piśmie na dokument obowiązana jest na żądanie przeciwnika złożyć oryginał dokumentu w sądzie jeszcze przed rozprawą.
Istotną kwestią jest ustalenie czy dany dokument przedstawiony przez przedsiębiorstwo energetyczne dotyczy Twojej nieruchomości.
Przed wprowadzeniem w życie obecnego prawa budowlanego obowiązywała ustawa z dnia 31 stycznia 1961 r., a następnie ustawa z dnia 21 października 1974 r. Warto przeanalizować powyższe zapisy ustaw i odpowiednio wskazać jakie obowiązki proceduralne obowiązywały ówczesnego inwestora. Możesz tym samym uwypuklić braki w dokumentacji przedstawionej przez przedsiębiorcę.
Skutkiem wybudowania urządzeń przesyłowych jest sporządzenie dokumentacji powykonawczej. Twoją rolą powinno być określenie jaką dokumentacją powinien dysponować przedsiębiorca biorąc pod uwagę obowiązujące wówczas normy prawne oraz ewentualne odniesienie się do dokumentów powykonawczych przedłożonych do akt.
Częstym dokumentem, na który powołuje się przedsiębiorca to protokół odbioru urządzenia i przekazania do eksploatacji. Jest to bardzo ważny dokument w kontekście wykazania faktu rozpoczęcia posiadania służebności. Pamiętaj zatem, aby ten dokument był przedmiotem Twoich twierdzeń i zarzutów.
- Decyzje administracyjne
Zasadniczym dokumentem, który bardzo często pojawia się w składanej przez przedsiębiorcę dokumentacji jest decyzja administracyjna.
Przedsiębiorcy bardzo często przedkładają decyzje administracyjne związane z budową urządzeń przesyłowych, które dotyczyły:
- lokalizacji ogólnej,
- lokalizacji szczegółowej,
- zatwierdzenia planu realizacyjnego,
- pozwolenia na budowę.
Twoją rolą jest ich skrupulatna analiza. Decyzja powinna być przede wszystkim ostateczna, natomiast oprócz wymagań formalnych co do swojej ważności, winna dokładnie konkretyzować teren, na którym określone urządzenie zostało posadowione.
- Akta księgi wieczystej
Musisz pamiętać, że przy każdej księdze wieczystej są prowadzone akta, które składają się z dokumentów i pism stanowiących podstawę dokonywanych zmian.
Czynność związana z analizą akt księgi wieczystej jest bardzo często niesłusznie pomijana. Czasami okazuje się jednak, że staje się ona niemal kluczowa.
Jak zapewne wiesz, przedsiębiorca w celu wykazania przesłanek zasiedzenia wskazuje na konkretną datę budowy urządzeń przesyłowych. Podstawą w takim przypadku jest legitymowanie się odpowiednim okresem posiadania służebności.
Analiza akt może wykazać, że jednym z poprzednich właścicieli Twojej nieruchomości przed 1989 r. był Skarb Państwa.
W takiej sytuacji, nie mogło w ogóle dojść do zasiedzenia służebności, skoro zarówno właścicielem Twojej nieruchomości, jak i posiadaczem służebności był Skarb Państwa (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 5 czerwca 2009 r., I CSK 495/08).
Przeprowadzając dowód z tych akt, możemy wykazać przed sądem że przedsiębiorca nie dysponuje odpowiednim okresem posiadania, który uzasadniałby stwierdzenie zasiedzenia lub uznanie zarzutu zasiedzenia służebności.
- Przeniesienie posiadania służebności
Przedsiębiorstwa przesyłowe w okresie biegu zasiedzenia służebności bardzo często się przekształcały, dzieliły i restrukturyzowały, stąd też duża część przedkładanej przez przedsiębiorcę dokumentacji dotyczy właśnie tych procesów.
Jako właściciel gruntu obciążonego urządzeniami, powinieneś to wykorzystać. Przepisy art. 348-351 kodeksu cywilnego regulują różne sposoby pochodnego nabycia posiadania i rzeczą zakładu przesyłowego jest wykazanie że po uchyleniu zasady jednolitej własności państwowej nastąpiło przeniesienie posiadania służebności przez Skarb Państwa, o ile oczywiście zasiedzenie nie nastąpiło przed 1989 r.
Kwestia przeniesienia posiadania służebności jest skomplikowana, nawet dla prawników. Trudno w kilku zdaniach opisać przedmiotowy problem, który w zasadzie mógłby posłużyć za temat dla dłuższego opracowania. Nie mniej jednak już sama uważna lektura dokumentów może odpowiednio nakierować Ciebie na często występujące braki np. protokoły, decyzje lub bilanse.
Warto powołać się w tym zakresie na wymogi stawiane przedsiębiorcom, które wynikają m. in. z ważnego orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 20 września 2013 r., II CSK 10/13, które obejmuję problematykę przeniesienia posiadania służebności Skarbu Państwa.
- Orzecznictwo
Istotną kwestią, na którą warto zwrócić uwagę to orzecznictwo sądów powszechnych i Sądu Najwyższego w przedmiocie zasiedzenia służebności gruntowej.
Sąd Najwyższy od lat stoi na stanowisku o możliwości nabycia przez przedsiębiorcę służebności gruntowej przez zasiedzenie. Można powiedzieć, że poglądy Sądu Najwyższego są w tym zakresie ugruntowane.
Nie oznacza to jednak, iż powoływanie się na konkretne judykaty byłoby niekorzystne. Warunki spełnienia przesłanek zasiedzenia służebności nadal są wśród sędziów dyskusyjne i zmienne.
Warto zatem powołać się na te orzeczenia, które stanowią niejako kontrargument w stosunku do tych wskazanych przez przedsiębiorcę. Nie chodzi tutaj oczywiście o wielostronicowe cytowanie fragmentów uzasadnień wybranych wyroków lub postanowień. Kluczowa jest sygnalizacja tych orzeczeń, które są odpowiednie do stanu faktycznego rozpoznawanej sprawy.
